文/CRIC研究中心朱一鸣房玲傅一辰蔡建林
“金融”是年房地产行业最为热门的词汇。一直以来，房地产行业的发展与金融业密不可分，主要体现在融资方面。在新常态下，房地产的投资属性逐渐褪去，购房者也趋于理性，房价不再能维持以往的增速，地价和融资成本却不断攀升，使得房企开始寻求模式创新，其中有不少与金融有关。
房企通过各种渠道参与到金融行业中，其中大部分是为了促进房地产主业的发展，另有部分则有更深层次的布局考虑，将金融作为新的盈利增长点。从参与方式来看，主要可分为自行设立金融机构、与金融机构合作和参股金融机构三种。
1、类型一：企业主体成立金融机构
房企进军金融领域，最为直接的方式便是在集团组织架构中设立金融板块，成立金控集团或金融机构，直接铺设业务。一些背景较雄厚的房企选择全面布点，同时开展如保险、银行、证券、资产管理等业务，在金融领域迅速扩张；一些服务商或规模较小的房企，则利用了房地产资源，选择热门领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓。
（1）通过金控集团统筹，目标全牌照
指房企直接设立金融控股集团，所有金融业务均在金控集团下开展。采用这一模式的房企资金实力较强，同时通过多种渠道布局，目标是获取全牌照的“大金融”。这一模式的优势在于多项业务间能产生协同效应，但需要大量金融人才和积淀才能将落实业务，否则可能概念意义大于实际。
模式一：绿地——依托地产的综合金融创新
绿地金融的布局将立足于“投资+投行”的大资管金融全产业链，分为金融机构投资、基金投资和管理业务、类金融业务和资本运作四大板块。绿地金融的业务模式创新、业务多元化，依托房地产资源又能单独盈利，有望成为新的增长点，最具潜力的主要包括：
互联网金融
对于绿地来说，互联网金融平台“地产宝“并非为自身融资设立，其主要业务是联结撮合中小型房企与金融机构，并收取管理费用，房企通过平台的融资成本约在6-8%。相比普通平台，绿地地产宝的竞争力在于：对于金融机构来说，绿地在房地产行业的经验使其能更好地对项目进行风险评估，确保资金安全性；对于中小房企来说，绿地与金融机构的良好关系使他们易于获得低成本融资，对利率的设定并不受限于品牌，而能更多地考虑项目的情况；对于个人投资者来说，绿地品牌更可靠，减少了对“卷款跑路“等现象的担忧；在销售渠道方面，绿地除了通过阿里、平安、腾讯、等合作分销外，自有售楼处和社区也能形成广阔的布局。
特殊机会投资基金
绿地香港正计划与资产管理公司合作设立特殊机会投资基金，对不良资产进行再开发，也为互联网金融平台提供辅助，这部分业务颇具想象空间。年，绿地在宣布与信达集团的合作中便曾提到，“将在金融资产重组以及运营等方面开展深度合作，由绿地将重组后的优质房地产等金融资产项目再开发后推向市场，形成房地产等领域独特的‘重组资产-优质资产’业务模式”。资产管理公司以往的操作模式是，将从银行收购的不良资产（如土地、项目等抵押物）在各地产交所、金交所挂牌，以转让、拍卖等形式将不良资产卖给接盘者，赚取其中的差价。合作后，双方可将低价获取的不良资产交予绿地进行开发、包装和出售，尽管拉长了周期扩大了风险，但能获取更高的利润；亦可作为平台，为这些不良资产按照区域、产品线等特点，寻找合适的房企作为下家，收取管理费用。同时，绿地自有互联网金融平台上的项目一旦遇到，也可采用同样的模式进行处理。
PPP模式
PPP模式是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，政府将参与全过程经营。绿地目前的地铁投资业务便采用了PPP模式，具体培育形式还在商讨中。但通常来说，由于融资成本将根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度决定，房企能获得财政补贴和银行提供的低成本融资，以及政府提供的如税收优惠、贷款担保、沿线土地使用权等。除了所开发物业的运营管理收益外，建成的上盖物业销售也能带来现金流。
参股金融机构
绿地早已参股多家金融机构，包括东方证券、上海农商银行、锦州银行，控股盘锦银行，并迎来第一轮收获期。海外方面，绿地以基石投资者身份参与了广发证券香港IPO，认购了万美元。绿地还有继续参股或并购金融机构的意图，目的不仅仅是财务投资，还包括拥有这些机构所持有的金融牌照，以便更好地开展金融业务如互联网证券、保险等，进一步获取业务资格，拉长金融产业链。
股权投资基金
绿地设立的股权投资基金，主要对代表行业发展方向的企业进行投资，这将是对企业上市以外融资渠道的补充。股权投资的投资标的一般为一定规模和产生稳定现金流的成形企业，风险较小，退出渠道则包括IPO、售出、兼并收购、标的公司管理层回购等等。投资人对政策导向、经济形势的动向的了解将帮助其选择正确的标的，增加盈利，与绿地的优势相契合；资本对接类业务也能成为绿地办公楼、产业园区等提供的增值服务，吸引更多的业主入驻旗下项目。
除了上述板块外，绿地金融旗下还包括设立引导基金参与国企混改，能够针对业主的社区金融和财富管理，利用自贸区优势提供租赁、保理、贸易融资等综合金融服务的融资租赁公司，作为基石投资者对多家IPO企业进行直投，针对房地产上下游企业的小额贷款等多种类型的业务。
模式二：越秀——传统金融业务涉猎广泛
金融是越秀集团的三大核心产业之一，越秀金控目前资产总额已超过亿元，拥有银行、证券、租赁、产业基金、融资担保、小额贷款等多个境内外金融业务平台，基本形成了以银行、证券为核心的国际化金融控股格局。越秀房托则是全球首只投资中国内地物业的REITS，旗下有六个商业物业。
越秀对金融业务的拓展采用了多种方式，如通过收购股权形式控股创兴银行，在企业改制中“收编”了广州担保，再加上自行成立的融资租赁、担保等业务，已获取除了保险外的其余牌照。越秀金控的布局一方面是集团战略，另一方面也是广州国企改革需要。通过越秀金控的整合，将如广州证券、广州担保等原本独立的机构纳入越秀平台统一管理，增加协同效应和整个集团的影响力。越秀在金融创新方面的突破主要是越秀房托的上市，顺利解决了商业地产投资的退出机制；以及通过基金为项目融资等。从总体业务发展情况来讲，目前越秀的金融板块规模和房地产不相上下，金融业务不仅协助了其减轻地产投资的资金压力，单独亦有很大发展空间，甚至有望超过其地产业务。
（2）依托房地产资源，建立金融平台
指房企下设单个或多个金融机构，开展某一类金融业务，通常为轻资产的平台类业务，如互联网金融、社区理财等。采用这一模式的以服务商为主，是在房地产资源的基础上，对产业链进行的延伸，以便向房企、业主等各种原有渠道带来的客户提供更为丰富和完善的服务，并在此基础上进一步拓宽渠道，增加竞争力。
模式一：易居——互联网金融覆盖服务全产业链
易居中国旗下的易居资本和钜派投资将宣布合并计划，钜派投资已向美国证监会递交了招股书，双方的合并完成将于钜派成功在美国上市同时生效。易居中国的第四大业务板块，金融服务集团浮出水面，与易居营销、乐居互联网及电商、克而瑞和易居社区增值服务一道覆盖了中国房地产服务的全产业链。钜派投资为财富管理公司，专注为高净值资产的客户，包括个人、家庭和企业，提供全方位的资产配置建议。而钜派投资与乐居电商的合作更是有利于互联网金融平台的搭建，构成良性的P2P业务增长。这实质上也是一次资源整合，一方面，钜派投资的客户能够找到安全可靠的投资渠道；另一方面，乐居电商则能为购房者提供贷款渠道，降低购房门槛，继而促进交易量增加，使得更多的房企愿意与其合作。
模式二：花样年——通过收购物管提供社区理财
花样年正逐步向将向以金融为杠杆、以服务为平台的金融控股集团转型，通过社区服务平台，打造“草根金融”，主要包括小额贷款和业主间的P2P。旗下社区业主如果需要钱急用，通过以往对业主缴费情况等数据的收集，经过一个专业的评估系统评估之后，系统可以确认是不是给他借钱；进而，帮助银行进行信用评价，或者通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体，收取利息或佣金。未来还将会推出社区养老、保险等理财产品。
花样年布局主要通过旗下物业管理企业“彩生活”进行。彩生活上市后，采用并购模式扩张，进而在所管理的社区内推广使用APP，培养业主使用习惯。其金融规划便基于所管理社区，金融产品都是针对社区用户的特点设计。对于花样年来说，通过金融业务盈利的关键在于让不同社区的业主都真正地对彩生活APP产生依赖度，愿意使用APP提供的服务，这也是金融业务发展的基础。
2、类型二：与其他金融机构合作
众多房企都意识到了金融带来的好处，但出于不同意图或涉水金融的不同阶段，有一部分房企与金融的接触，更多是与外部金融机构合作。这些合作的对象有私募基金、REITs、资产管理机构、险企等传统金融机构以及P2P等互联网金融平台，他们分别利用这些机构的优势，给地产插上翅膀。
（1）与母公司旗下金融机构合作，资源共享
部分房企的母公司为大型央企，背景和资金实力雄厚，房地产只是其多元发展的业务之一，其他板块的规模、盈利能力等甚至可能强于房地产板块。在国企改革加速的趋势下，这些央企开始着手整合旗下板块，让原先独立发展的业务相互支持，产生1+1＞2的效果。
模式一：招商——产融结合进行园区开发
招商地产与招商银行达成合作，双方将在授信及融资服务、国际结算和其它金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作，母公司招商局集团提出了“产融结合、产业协同”的战略要求。招商银行还将为招商地产旗下产业园及社区提供多元化综合金融服务平台，服务范围包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等，整合行内外资源，通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对企业不同成长阶段实施分类培育、梯度培养。此外，招商局置地旗下招商局资本等同样能协助招商地产的发展。
这一模式的实质，是通过金融手段，增加招商地产开发的产业园区对企业的吸引力，培育扶持产业发展，进而带动区域经济，以及周边的住宅、商业销售，以及消费等。这样的合作并不能单纯地说是金融为地产业务服务，或是金融依托地产发展，而是两者合作后对整体区域经济的带动，最终将有利于集团整体实力的提升。
模式二：信达——利用母公司不良资产再开发
信达地产为中国信达旗下惟一上市平台，中国信达作为金融控股平台，主业为不良资产经营，金融板块旗下包括保险、信托、基金、证券等多方面，金融牌照丰富、多元。中国信达年年报显示，应收款类不良债权资产中，房地产业有亿，占比50%，规模较大。在未来规划中，信达计划与集团合作，利用金融地产“公司扩大规模，向房地产投资商与房地产专业服务商相结合转变，向开发利润、咨询监管业务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。中国信达是信达地产的母公司，信达地产获取不良资产的成本更低、更快。但信达地产的产品线和布局欠缺，并非所有项目都适合开发。同时，若将所有不良资产都“照单全收“将超出其规模负荷，也会影响周转速度。因此，对于信达地产来说，自行再开发和搭建平台连结其他开发商并行将是最为合理的模式。
（2）与基金合作，实现商业地产轻资产化
指的房企本身不参与基金的运作和管理，引入外部基金入股和收购现有成熟物业项目，以及与基金共同投资开发新项目。主要目的是借用基金的资金优势实现“轻资产”，减少重资产带来的资金压力，以较少的企业自有资金撬动较大的规模，同时通过商业地产的品牌和管理输出，收取各种管理费，获得多元收益，提高了总体回报水平。
模式一：龙湖——借力基金合作投资商业地产项目
年7月，龙湖第一次引入渣打银行牵头的基金计划，在观音桥龙湖新壹街项目中投资等值7.56亿元，占项目28%的权益，而余下21%的权益由另一家海外基金投资5.67亿元持有。此后，年12月，龙湖地产又联合CPPIB成立合资公司发展苏州时代天街商业地产项目，其中，CPPIB投资约人民币12.5亿元。
龙湖的主要模式是借力基金合资开发项目，这些项目主要是龙湖已有待开发项目。一方面引入基金，龙湖首先可以获得溢价或土地增值收益。以观音桥项目为例，按照年12月龙湖25亿的拿地价格，基金进入时，已经付出了8%的溢价。另一方面，龙湖引入基金同股同权开发商业地产，依然由龙湖进行操盘，基金不干涉具体开发事宜，而龙湖大大缓解了资金压力，分散了风险，撬动了规模，同时变得“更轻”。此外，龙湖在商业地产的运营已经有多年较为丰富的经验，也具备较高的合作伙伴选择余地和议价能力。
模式二：万达——纯品牌和管理输出型基金合作
年1月，万达与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理等四家公司签署框架协议，4家投资机构拟出资亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万达过去的主要模式都是“以售养租”，在住宅地产增长缓慢的情况下，万达商业物业的发展也面临了资金巨大投入的压力，通过合作，基金发挥资金优势，万达则发挥其品牌和管理优势，万达一方面得以实现轻资产运作，减少了巨额资产投入，缓解了资金压力，撬动了规模；另一方面，万达大大转移了风险，基金投资开发新项目与收购成熟物业不同，面临更大的风险，并且新投资项目投资时机与投资城市地段可能不如万达早期投资时优越（很多项目可能将位于三四线城市），投资风险也较大。最重要的是，万达通过收取管理费和其他双方约定的收益分成，实现了最大化回报。
模式三：万科——出售成熟物业，效仿“凯德模式”
年8月，万科与凯雷签订商业地产战略合作平台意向书，以20：80意向成立资产平台公司，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。同时，双方设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。年9-12月，万科又和麦格理等三家机构合作。
万科在效仿的是凯德模式，即在商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。如，在项目开发阶段，引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，万科均参股，获得股权收益。更重要的是，万科全阶段都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入（凯德还负责基金的运作和管理）。通过在物业开发运营各阶段与基金的合作，万科实现了重资产商业地产的投资退出，构建了自己的“轻资产”模式，也获取了多元的收益渠道，大大降低了资金压力和运营风险，有助于提高ROE水平。
（3）与P2P合作提供购房款，促进项目去化
房企与P2P网贷平台合作，推出“首付贷”等产品，以“低首付”甚至“零首付”等活动吸引购房者，使购房者可以降低首付的压力。其运作方式是在房企的担保或房产抵押下，P2P网贷平台将首付款或部分首付款贷给购房者，从而促进房企项目的去化。
案例：平安好房“好房贷”——解决购房者首付问题，助力开发商资金回款
绿地集团、世茂地产、越秀地产、招商地产、泰禾集团等房企都与平安“好房贷”有所合作。通过首付款分期、短期过桥借贷等方式，解决购房者首付款不足等问题，以此促进房企销售资金的快速回笼。
“好房贷”可以看成是一款融资类产品，解决购房首付款资金不足问题，其背后的资金来源方是平安集团旗下P2P投融资平台——陆金所。购房者贷款有抵押和无抵押两种，有抵押利息较低，无抵押利息较高。而贷款利息分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式，最高可以为购房者做到零息首付贷款。为了帮助购房者轻松筹集首付，对一些签约楼盘，平安好房采取贴息特惠，最多可做到有抵押贷款一年零息、无抵押贷款三年零息。
类似的产品还有易居的房金所、乐居的乐居贷、搜房的天下贷、搜狐焦点的首付贷以及世联行的家圆云贷等。其提供给购房者贷款的资金来源基本都是背后P2P平台，而一些产品会有相应的担保，如易居房金所的“房险贷”和“房保代”则是分别有保险公司和开发商对兑付进行本息担保，对投资者来说风险更小。
此外，一些面临较大资金压力的小型房企甚至直接从P2P平台上进行融资。其操作模式是以房地产商在建房子为抵押，一般按七折左右来估值，在网络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目。房地产商融资规模数千万至数亿不等，但P2P都会将其拆标，即拆成多个项目放到平台上，有的甚至进行项目包装，使之在P2P台上都是看起来像是安全可靠、金额不大的项目。但这种做法游离于法律边缘，风险巨大。
（4）通过发行REITs实现房地产资产证券化
借用券商进行房地产资产证券化，将成熟物业等存量资产打包发行REITs，实现商业物业等出租型物业持有者的投资退出，解除大量资金沉淀的压力。而REITs投资人可以享受租金、物业升值等带来的收益。
案例：苏宁云商合作中信证券、华夏资本发行私募版REITs
年10月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划成立，该专项计划的具体操作流程是由中信证券的子公司中信金石基金管理有限公司设立专门的中信苏宁私募投资基金，私募投资基金成立后，中信金石以私募投资基金的名义收购苏宁云商持有的11个项目公司的%股权，同时给项目发放委托贷款（包括优先债和次级债），且将持有的优先债前18年的利息收益权通过实物分配方式转让至苏宁云商。这就意味着通过债券和股权方式，私募基金获得这11家门店的控制权。苏宁再通过认购私募投资基金全部份额的方式来实现对这11家门店的间接控制。
接着，华夏资本根据专项计划文件的约定，以自己的名义，代表专项计划的利益，与苏宁云商签订债权收益权转让协议，受让苏宁云商所拥有的债权收益权以及私募投资基金份额。至此，专项计划便可间接以私募投资基金所持目标资产的权益发售资产支持证券。
本款REITs产品的载体是由华夏资本管理有限公司设立的中信苏宁资产支持专项计划资产支持证券。华夏资本角色是计划管理人，负责募集资金、设立、管理该专项计划；实际设计者是中信证券；工行南京分行作为专项计划托管人，为该专项计划提供资金托管服务。投资者通过华夏资本认购后，成为专项计划资产支持证券持有人。
之所以设计这样的交易结构，主要目的是将资产支持证券，也就是专项计划的基础资产从物业等固定资产变为基金份额。通过这样的结构，计划管理人华夏资本代表资产支持专项计划或代表资产支持专项计划通过私募投资基金享有基础资产的所有权，原始权益人对基础资产不再享有任何权利，资产即与苏宁云商的固有财产相分离。而苏宁云商也获得了较好现金流，实现了财务状况的改善，变得更“轻”。
目前国内的REITs尚未成熟，虽然中信证券正式试水REITs，但是从投资门槛、参与度等方面来看，仍与国际标准化的REITs有较大的差距。并且本只REITs仍然是只向机构投资者开放的私募版REITs，未来公募版的REITs有待进一步创新。
（5）以高收益理财吸引潜在购房者，促进成交
一部分房企联合房地产服务商、互联网金融平台，以高收益理财（一般为基础金融理财产品+开发商补贴）吸引潜在购房者投资，如果最终购房还可以享受额外购房优惠，一般投资期不会太长（一般几个月到一年以内），其主要目的以此促进成交和项目去化。主要的金融载体包括货币基金、保险理财、资产管理计划等。
模式一：众筹合作，理财、营销或建房
年房产众筹异常火爆，目前主要有三类：投资理财型、营销推广型和合作建房型。
投资理财型
一些“房地产众筹”实质上是一种投资理财模式，向投资者募集的资金并投资于房地产项目，赚取地产项目租金收益和增值收益。
年6月，团贷网推出了住宅众筹产品“房宝宝”，与中信御园项目发起第一期别墅众筹，万元的资金需求短短2个小时便被位认购完成。随后该套别墅被以万元的价格售出，投资年化收益高达40%。年8月，平安好房首单海外房产众筹项目上线，并最终完成了众筹万美元（约折合人民币万元）的目标，此次众筹共有位参与者。众筹标的是3套美国房产，最终预计每年4%左右收益来自房租。1-2年后，众筹参与者可决定卖出房产，按比例回收投入。
营销推广型
一些房企推出的众筹产品和投资理财产品相似，购房者投入一定的资金成为众筹人，之后亦可参与竞拍选房，竞拍中的可优惠购房，即使竞拍不成功，亦可享受较高的年化投资收益。但一部分活动涉及的金额和房源更少，营销宣传的倾向更多。另外也有房企以众筹作为载体，推出较大范围优惠购房活动，既起到宣传作用，又是一个实在的推广促销，促进了项目去化。
年9月，万科联手搜房发起了全国首单房产众筹，推出的是万科城的全装平三房，众筹金额为54万元（市场价的6折）。每位投资人最低投资元，仅9个小时就筹到了目标资金额54万。之后，房源在搜房网上以54亿元的底价起拍，价高者得到房源，最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。众筹活动得到家主流媒体报道，万网页在线传播，大量购房者在线